农村土地网专家解答：


　　宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员的身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。根据来信，你和妹妹的户籍分别在城市和农村，你没有集体经济组织成员的身份，不能享有宅基地使用权。同时，我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，虽然你们双方合作建房协议约定了房屋产权分配，按照协议你应享有相应的宅基地使用权，但由于我国的严格限制流转制度使你的城镇身份无法登记享有宅基地使用权。因此，你们的合作建房协议因为违反法律、行政法规的强制性规定属于无效协议。根据合同法第58条关于处理无效合同的规定，你妹妹只能返还你出资的20万元建房款，并补偿你房屋增值部分的比例份额。而你则不能要求将该房屋的二层和四层直接过户到你的名下。