地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”由此可见,除了头办乡镇企业、村民自建住宅、建设乡(镇)村公共设施和公益事业使用农民集体所有的土地外,其他非农业建设只能使用国有土地,房地产开发自然也不例外。简单地说,就是不能利用农民集体土地进行房地产开发。对此,国土资源部于200年2月18日发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》有明文规定,严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。既然房地产开发只能使用国有土地,那么当需要利用农民集体的土地进行房地产开发时,应该怎么办呢?如果房地产开发需要利用的农民集体土地属于建设用地,那么就需要首先办理土地征用手续,把农民集体土地变为国有土地,然后再办理国有土地使用权出让手续,取得国有土地使用权。如果需要利用的农民集体土地属于农用地,那么首先需要办理的不是土地征用而是农用地转用。所谓农用地转用,是指经有批准权限的机关批准后将土地由农用地变为建设用地的行为。之所以要办理农用地转用,是因为现行《土地管理法》实行土地用途管制制度,通过土地利用总体规划对土地的用途进行规定;土地的用途一经规定就必须按规定用途使用,不经有权机关批准不得改变。办理完农用地转用,接着进行土地征用和国有土地使用权出让。概括地说,如果要利用农民集体农用地进行房地产开发,要经过两个转变、个出让,即农用地转变为建设用地,农民集体土地转变为国有土地,国有土地使用权出让。