土地的特性包括自然特性和经济特性。自然特性包括以下四个方面。 
（1）位置固定性  土地空间位置是固定的，不能移动。土地这一特性决定了人们只能就地利用土地。 
（2）面积有限性  土地面积不可再生，人类可以改良土地，改变土地形态，提高土地质量，但一般来说，土地面积不能无限扩大。土地面积有限，迫使人们必须节约、集约利用土地资源。 （3）质量差异性  由于土地自身条件以及相应气候条件的差异，造成了土地有较大的自然差异性。这一特性要求人们因地制宜合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与布局，以取得土地利用最佳综合效益。 
（4）功能永久性  在合理使用和保护的条件下，农用地肥力不断提高，非农用地可以反复利用，永无尽期。土地这一特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观要求和可能。 土地经济特性是人类在利用土地过程中产生的，主要有以下四个方面。 
（1）供给稀缺性  由于人口不断增长和社会经济文化的发展，对土地需求不断扩大，而可供人类利用的土地又是有限的，因而产生了土地供给稀缺性。 
（2）利用方向变更相对困难  一幅土地往往有多种用途，当土地投入某项用途后，欲改变其利用方向，往往会造成较大甚至巨大经济损失，因此，改变利用方向比较困难。这一特性决定了人们在利用土地时，一定要详细勘察，作出长期周密的土地规划。 （3）报酬递减的可能性  土地报酬递减规律 
（4）利用后果的社会性  土地是自然生态系统基础因子，互相联结在一起，不能移动和分割，因此，每幅土地和每一区域土地利用的后果，不仅影响本幅土地和本区域土地的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地这一特性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全国土地利用进行宏观的规划管理、监督和调控。