江西南昌市湾里区投资收益权项目

　　

　　（拟定8月份拍卖）

　　城市概况：南昌（农用地、商住地、工业地）是江西（农用地、商住地、工业地）的省会，全省政治、经济、文化的中心。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。南昌市总人口为491.31万人，城镇人口232.76万人。

　　（一）项目介绍：

　　项目位于南昌市湾里区，属于湾里第三轮旧城改造项目，本项目总投资额约5亿，其中工程部分约3.8亿，土地收储现金约1.2亿。投资补偿标准50%(暂定)，具体实施如下：

　　1、工程建设投资约3.8亿（由投资人垫资完成）

　　（1）道路工程（12个标段，概算2.7亿）；

　　（2）还建房工程（概算7428.6万元）；

　　（3）水系改造工程（概算3600万元）；

　　2、土地收储整理费用约1.2亿元（由投资人现金支付）

　　3、可开发用地总面积约383亩（折合土地单价130万/亩）:

　　地块1、位于湾里区商贸路北侧，净用地面积约74.5545亩，容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。

　　地块2、位于湾里区商贸路南侧，净用地面积约59.505亩。容积率≤1.5，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。

　　地块3、位于乌源港以东，规划路以南，净用地面积约84.858亩，容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。

　　地块4、位于乌源港以北，西外环高速公路西侧，规划路以西，规划路以南。净用地面积约164.1315亩，容积率≤2.0，建筑密度≤28%，绿地率大于等于35%。

　　（注：以上地块后期分宗按政府约定时间节点出让,暂定第一年出让地块一、二，第二年出让地块三、四。）

　　（二）项目优势

　　1、南昌将有条件放开住房限购，从2014年7月14日起，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他区域不再限购。这意味着，湾里区的房地产将迎来新的生机，老城区的继续限购，有利于湾里区的房地产销售。

　　2、湾里区一直是南昌楼市的一个特殊板块，“5A级自然风景资源”的标签使其总是带着周末度假的气息，湾里板块更愿意给自己贴上“生态宜居生活区”的标签。从2012年起，湾里向着打造成江西首个旅游城市综合体目标迈进的一步，而这也让更多人看到湾里的人居价值。（旅游休闲楼盘）

　　3、随着红湾公路的顺利开通，从湾里到红谷滩10几分钟就能畅达，使得湾里板块和红谷滩板块有效串联，形成大红谷滩生活圈，生活配套、公建配套等不断完善，而且随着南昌地铁线路的规划建设，各区域板块距离进一步缩短，湾里板块区位优势将更加明显。（红谷滩是南昌市的CBD）（普通上班族居房）

　　4、地块一、二、三地处湾里区中心地带，周边配套齐全，区新政府，市民公园，加油站、市场、学校，综合体（在建）等，也是楼盘聚集点，人气属湾里最旺。地块四，三面临路，地块方正，离区政府5分钟。

　　5、本项目工程占比较大，其中道路工程2.7亿，利润丰厚。投资人收益补偿比例50%。

　　6、湾里新盘均价在6500元/平方米左右，本项目预计楼面地价2000元/平方米左右（净地单价折算），湾里区建安成本在1200元/平方米左右，房地产开发利润丰厚。