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彭芳继
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一、项目概况
本项目涉及阿勒泰市原看守所占地面积约45302.5㎡(约68亩)的土地收储及新看守所的部分工程建设。后期原看守所可供开发建设用地面积约为36271.84㎡(约54.4亩,以最终实测勘界面积为准),位于g216国道以南,规划花园路以东,用地性质为:居住用地,容积率≤1.8,建筑密度≤25%,绿地率≥35%。
(1)投资权价款组成
投资收益权起拍价为2750万元(折合土地价格约50.5万元/亩)。价款仅包含新看守所2750万元工程建设部分。即投资权拍卖起始价2750万元=原看守所土地收储成本0万元(a部分)+新看守所工程建设2750万元(b部分),具体如下:
a部分(现金部分)指原看守所用地范围内房屋的征迁补偿所需资金,由阿勒泰市公安局自行筹资并协调相关部门完成。
b部分(实物部分)指新看守所部分工程建设费用2750万元,投资权竞得人以实物方式支付并移交。
另:投资权竞得人享有优先获得新看守所剩余工程项目的代建权利。新看守所剩余工程的概算约计:1472万元。(该部分资金由阿勒泰市公安局自行筹措,按照工程进度向竞得人支付。)
(3)投资权拍卖竞买保证金
本次投资权拍卖竞买保证金为500万元,投资权拍卖成交后500万元竞买保证金转为新看守所项目建设的工程履约保证金。
二、项目优势
1.原看守所用地位于阿勒泰市新老城区结合处,毗邻g216国道、主干道团结路及外环快速路高架,区位优势明显,不论是进出城还是前往老城区和新城区都非常便捷。
2.地块周边有绿地公园、克兰河景观带、体育馆、解放军第十六医院、市二中、畜牧学校、将军城商业体(在建)等,配套完善。
3.阿勒泰市目前新老城区结合处的楼盘备受购房人群的关注和亲睐。且项目地块附近的克兰郡、御华园及翡翠湾三个楼盘的销售情况非常火爆。
4.此次投资权折合每亩土地单价为50.5万元/亩,随着阿勒泰市“南延北优”的规划发展战略,两年后该区域的土地价值必将有所提升。
5.投资人只需缴纳500万元竞买保证金就能够取得4222万元市政项目的工程建设权,现金投入少,财务成本低。同时还可以取得后期土地使用权出让时溢价部分70%的收益,具有双重收益保障,投资风险极小。
6.投资收益分析(两年后使用权出让价格保守参照周边地价65万元/亩进行取值计算):
工程利润:4222万元 x 15% = 633.3万元
溢价收益:54.4亩x(65万/亩-50.5万元/亩)x70%=552.16万元
若建筑商竞得该项目,仅做工程建设不拿土地使用权的情况下,则投资2750万元,两年后项目总收益为:1185.46万元。
若房地产开发商竞得该项目,即做工程建设又拿土地使用权的情况下,则投资2750万元,两年后拿地实际成本为:(65万元/亩x54.4亩-1185.46)÷54.4亩=43.33万元/亩,比投资权拍卖时50.5万元/亩的土地价格更低。