河南信阳新县老城区工程置换41亩商住用地出让

河南省新县健康谷杨湾组棚户区改造项目投资标的介绍
项目概况
项目位于新县城中心位置，方圆两公里范围内拥有县人民医院、县第一高级中学、县体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。地块四面临路，均为双向四车道道路（人车分流），交通便利。
项目运作模式
根据县政府的批文，本项目通过引入社会资本参与到该棚户区改造项目。通过广泛招商、公开竞价的方式依法确定投资人。
一、投资收益权拍卖的定义和具体内容
投资收益权的定义：通过公开竞价的方式确定投资人，商务中心区管委会和社会资本投资人签订相关合同，由投资人参与到该片区棚户区改造，协助政府完成棚户区改造的拆迁安置工作并按约定完成相应的投资，政府依法对约定的土地依法进行征收拆迁后依法进行国有建设用地使用权出让，政府与投资人按约定的方式向投资人支付投资回报的权利义务关系。该项目权益包含以下内容：
1、投资人协助政府对健康谷杨湾组棚户区改造片区（西侧41亩）进行安置房小区建设的投资，主要如下：
（1）根据政府所确定该片区控制性规划的基础上制作详细施工建设方案报审，以满足拆迁安置的需要和该片区综合商业开发运营的现实需要。
（2）按照政府确定的规划和建设要求带资完成西侧41亩地块的全部建设投资（安置房建设用地由政府负责拿地）。
2、政府完善相关土地征收手续后依法组织东侧41亩国有建设用地使用权出让时，投资人按约定条件参加国有建设用地使用权出让。
3、政府按约定向投资人支付投资回报。
二、安置房投资建设内容
投资收益权价格中包含的安置房建设投资具体包含以下内容：
1.项目规划
用地性质：商住用地，商业面积不大于总建筑面积的50%。
容积率：≤3.4，建筑限高：≤100米，建筑密度：≤45%。
2.还建安置房的工程投资
还建安置房总建筑面积约94960平方米（含地下人防和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施）。还建安置房投资概算约19592万元（土建成本单价地上2000元/平方米，地下2500/平方米），占地约41亩。安置房用建设用地由新县商务中心区管委会依法以出让方式取得，投资人以代建的方式垫资完成安置房的投资建设。
三、投资人的投资回报
根据政府确定项目封闭运作，土地出让收益覆盖安置房建设投资的基本原则，片区内可供开发商开发销售的东侧约41亩土地，其出让收益作为偿还投资人垫付安置房建设投资的还款和投资回报来源。
项目投资亮点
1.新县房地产市场优势。新县总人口42万人，城区人口在13万以上，新县近三年的土地出让土地面积约150亩/年，项目地块周边土地平均单价为300万元/亩，最高单价超过550万元/亩。地块周边楼盘底商均价约15000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，开发利润空间极大。
2.土地稀缺，房地产市场火爆
近三年可以说是土地出让非常火爆的几年，可是新县在近三年几乎没有任何土地出让，此地块是政府近三年正式推出的第二块土地。当地在售楼盘仅有一处锦绣花城，无法满足当地居民的住房需要。
3.项目所在区域的区位发展和地段优势。
本次推出项目是新县商务中心区核心项目，南临城区主干道叶林大道，与新县体育馆、首府实验学校隔河相望，周边500米内有广电中心、地税局、行政中心、商务中心区指挥部等单位，距离中晟银泰一公里内。南临小潢河，环境优美，地理位置优越。该区域也是新县绝版滨河地块。