隐藏在金堂县福兴镇旧城改造背后的土地交易
发表于：2012-04-11 09:54
在成都市金堂县福兴镇，一个由镇政府牵头的名为“福城商业步行街”商住建设的旧城改造项目，目前因为土地少批多占，正面临被国土部门查处的尴尬境地，背后更牵涉出几年前租地修建占地50多亩回乡创业园的产权隐忧
隐藏在旧城改造背后的土地交易
一夜之间，福乐社区4组419名村民从世代耕种的农民，一下变为了“未征地农转居”的居民了，户口薄在2006年2月7日福兴镇派出所重新登记的时候，全组农民先后被悄悄地变为“未征地农转居”的居民了，这本来是值得高兴的一件事，但事情过了5年多，作为农转非的居民们却没有享受到居民的任何优待，不仅没有买任何社保和五险一金，土地在这五年里不断流失，到目前，全组人均耕地面积不到0.2亩。为侵占村民的土地，政府承诺的多项好处，也一一落空。
2011年6月23日，福乐社区4组居民一纸诉状将福兴镇政府告上了法庭，但日前，金堂县法院却以该案涉及城乡统筹和稳定为由，拒绝立案。
不断流失的土地
人均耕地不到0.2亩，村民已沦为失地农民
位于成都金堂县与德阳中江县交界处的金堂县福兴镇福乐村4组，一直以来就存在着地少人多的矛盾，组长李国周清楚地记得，从包产到户以来，该组就出现土地严重不够分配的情况。土地不够耕种，一直是该组不能很好发展的一个瓶颈，全村419人，连田带地全组的土地只有200余亩，到今天，只剩下80多亩，人均不到0.2亩。
“包产到户的时候，全村有土地200余亩，从最初的人均0.5亩，到今天的人均不足0.2亩，解决土地分配一直是一个令人头痛的问题。”李国周说，由于没有土地耕种，很多人不得不外出打工，一些年纪大了的人，就在福兴场镇做点小生意维持生活。
但因为土地在不断流失，导致了村民的不满情绪越来越浓，特别是最近5年多时间以来，土地流失的速度被提速了。
“由于我们组紧邻福兴场镇，全组100多亩土地在最近的5年里先后被租用或者征用了。”组长李国周介绍说，“学校租地近18亩，卫生院租地10亩，镇回乡创业园租地52.6亩，派出所征地近3亩，镇法院征地3.4亩，拉丝厂租地7亩，旧城改造占去22亩……”。
李国周说，这些土地说是被租用，但想要归还是遥遥无期的了，因为在这些土地上都先后建起来固定建筑。特别是回乡创业园租去的52.6亩土地上，修起了各种样式的商品房，有一楼一底的，有两楼一底的楼房，还有各种门面房，这些房子建好后先后卖给了成都、金堂、中江等地的农民，本组就有7户人在回乡创业园买了房子。
还有就是最近引发纠纷的旧城改造项目，只获得16.3亩土地的成都富康房地产开发公司，却在不知不觉中占去了38.6亩土地，本组22.3亩土地被侵吞了。李国周介绍，这22.3亩土地上，包括以前组上的一个占地7亩的菜市场，5亩宅基地，10余亩耕地，还有一些沟渠、道路和塘堰。
回乡创业园无产权
失地农民变成居民的隐忧
根据国家规定，人均耕地面积不到0.3亩的均算失地农民，应该享有农转非，或者享有社保和养老保险等失地农民的待遇。但这一切，福乐社区的居民都没有得到。
“包产到户时，我们家分到2.35亩土地，到今天还剩下1.05亩，我们想仅依靠土地是无法生存的。”今年52岁的村民唐尚才说，30多年来，自己一家人全靠在福兴场镇上做生意维持家用，先后卖过小菜、鸡腿、卤菜等。
去年，唐尚才一家人花费14万元，在福兴镇回乡创业园买了一套房子，但却因为建房子的土地是租用的，所以房子一直办不到产权证，他们一家为此而担忧。“包括装修，目前已经在这个房子上投资近22万元了，这是我们一家几代人的积蓄，还四处欠了债。没有产权证，说不定哪天政府让我们拆迁就被拆迁了呢。”
四川法制报记者调查发现，福兴镇回乡创业园是镇政府自己搞的园区，当时是以福兴镇回乡创业集中居住区工程指挥部的名义与福乐社区4组签订的土地租赁协议，整个占地面积是52.6亩，租用时间为长期，租金为包干价3万元/亩，分两次付清。
村民组长李国周说，当时是福兴镇党委书记陈际昌以指挥部的名义与15名村名代表签订的租赁协议。但目前创业园项目的实际负责人是一个叫杨景木的私人老板，政府再也不管在回乡创业园买房屋村民的手续办理问题。
村民们担心，因为创业园的土地手续不合法，说不定哪天喊强拆就给强拆了，而村民对现在的负责人杨景木一无所知，说不见了就不见了，到时去找谁呢。
事实上，与唐尚才有同样担忧的人还有很多，包括来自邻近乡镇的买房农民，有金堂本地的，也有邻县中江的。唐尚才说，“在创业园买房子的有上百户，光门面都是100多个。”
在回乡创业园开始建设的2006年，福兴镇政府开始让派出所修改村民的户口薄。一夜之间，福乐社区4组419名村民从世代耕种的农民，一下变为了“未征地农转居”的居民了，户口薄在2006年2月7日福兴镇派出所重新登记的时候，全组农民先后被悄悄地变为“未征地农转居”的居民了。
2008年10月16日，唐尚才一家的户口薄被派出所进行了重新换发登记，一家人的户口薄变成了“未征地农转居”。直到最近，一家人才注意到这个细微的变化，他们一家人已经变成了梦寐以求的城镇居民，原来的福乐村民小组，也在不知不觉中变成了福乐社区。但作为城镇居民的唐尚才高兴不起来，因为各种居民的福利待遇，他们一分钱也没有享受过。
其他村民也说，这本来是值得高兴的一件事，但事情过了5年多，作为农转非的居民们没有享受到居民的任何优待，不仅没有买任何社保和五险一金，为侵占村民的土地，政府承诺的多项好处，也一一落空。
旧城改造
福兴镇政府称，农民们得到最优惠的政策
2009年，金堂县福兴镇开始了一次在场镇范围的旧城改造拆迁运动。
“旧城改造的目的就是让老百姓过上更好的日子。”日前，福兴镇副镇长吴安心接受四川法制报记者采访时说，起初，老百姓都支持旧城改造，后来看到了利益，老百姓的欲望就开始炽烈了起来。并开始跟政府讨价还价了，但这样的风气不能涨，要坚决刹住。
记者在福兴镇旧城改造现场发现，整个旧城改造就是一个房地产项目，村民们原来的宅院、市场、商店一律被拆除，庄稼、竹树一律被砍掉，一幢幢6至8层的楼房正在拔地而起，并进行公开预售。
福乐社区4组组长李国周告诉记者，这个旧城改造项目拆除了38户人家的宅院，一个占地7亩的菜市场，10多亩耕地和塘堰沟渠等。加上房地产商去年11月通过招标取得的16.3亩国有土地，一共占地38.6亩。
旧城改造从一开始就不是很顺利，遭到一些人的抵制。当时政府开出的拆迁补偿价格是针对不同农房，开出了50元、70元到100元不等的价格拆迁农民的房子。很多农民认为，拆除了自己世代居住的宅院，再加上竹林、院坝和部分土地，还不够买一套几十平米的单元楼。农民觉得不划算，就不想拆迁和阻扰房地产商的施工，为此，政府出动了大量的警力甚至防暴队，连哄带骗终于把38户农民从这片土地上给赶走了。
为了平息老百姓对旧城改造的抵触情绪，2009年5月6日，福兴镇政府与福乐社区4组签订了一个协议。协议主要内容是村民用地和地上建筑物换取新项目上的门面和市场。
其中第一条为：旧场镇改造一期工程所涉及的所有耕地由福乐社区4组无偿提供。
第二条为：福乐社区4组愿意用集体所有的土地和建筑（包括牛棚旅馆、树中超市和原市场建筑物）置换旧城改造后的开间3.6米、进深6米的门面20个；
第三条是：由于旧城改造占了福乐社区原来7亩地的菜市场，福兴镇政府愿意在旧城改造项目中为福乐社区4组新建约3000平方米钢结构的大棚市场一个，并做好大棚内的摊位，在大棚外修建开间3.6米、进深6米的门面20个，并完善水电设施。在市场周围预留1.2亩停车场及散菜市场占地，并做到场地硬化。修建市场、门面和1.2亩停车场及散菜市场占地硬化的一切费用和水电安装费用由政府承担。
第四条内容为：镇政府承担福乐4组市场搬迁过渡损失包干费用4万元，超出一年按此标准以月计算，直到市场交付使用之日为止。
政府无法履行协议
老百姓的梦想一次次落空
“这是最优惠的政策，协议下来，双方都比较满意。”福兴镇党政办主任刘光伟称，如果按这个政策执行下来，也就不会发生后来的纠纷，但因为场地的限制，很多协议上的内容没法实施，老百姓却不理解。
协议签订后，村民们不再抵制旧城改造项目的实施，开始期待市场早日落成。
但随着房地产商一幢幢商住楼的动工修建，政府承诺的3000平方米大棚市场却不见踪影，眼看剩下的最后一点土地也被房地产规划成9号楼、10号楼两栋商品楼开始动工修建了，村民们开始急了，加之政府承诺的每年4万元过渡费也只给了一年，以后按月支付的款项一直不见动静了。今年5月，在组长李国周的带领下，村民代表去镇政府讨说法了。
但这次讨说法彻底激怒了村民。
在村民的理解中，镇政府给他们承诺了的门面一共是40个。其中用土地、土地上的集体建筑（包括牛棚旅馆、树中超市和原市场建筑物）换门面20个；原市场的7亩土地置换3000平米大棚市场一个，大棚外门面20个。
但政府给他们的解释却变成了门面一共只有20个，3000平方米的大棚市场因为规划无法通过，只有另想办法在其他地方去零星修建。而给他们的门面也不是集中在一排的，是选择那些不临街、偏僻不好卖地段的零星门面。
村民的期盼落了空，觉得政府没有履行协议，便开始了自己的集体维权行动。今年6月初，村民们开始强行阻扰房地产商的施工，为此，再次发生治安事件和不稳定因素，政府再次出动了警力。
经过多次反复，还发生了几次打架斗殴的事件，为了防止事态进一步扩大，目前，房地产项目逼迫停工，遣散了施工的工人。随后，一些村民在房地产商开工建设的土地上种下了芋头、红薯、玉米等农作物。
随后，村民们开始了上访和走司法程序维权。
“我们欢迎老百姓走司法道路维权，不要四处上访影响稳定和政府形象。”福兴镇有关负责人接受四川法制报记者采访时表示。
6月底，福乐社区4组村民委托的四川豪俊律师事务所主任律师刘子豪将福兴镇政府告上了法庭。7月6日，刘子豪律师在电话中告诉记者，金堂县法院立案庭庭长已于当日明确答复他此案不予受理。理由是，上面规定，涉及城乡统筹规划的案子一律不予受理。
土地违法
福城商业步行街至仍然未被查处
6月下旬，四川法制报记者也同时接到福乐社区村民的投诉，并就此展开了调查。在福兴镇，记者得到一份关于该旧城改造项目的宣传单，宣传单上的福兴旧城改造项目是“福城步行街”，这个被宣称为福兴镇惟一的商业中心、惟一的商业广场和第一商业步行街的商业楼盘项目是成都富康房地产开发公司负责开发，目前已经开始出售。售楼处的周小姐称，目前楼房已经卖出几十户，门面也卖出一部分。一期工程原定于今年11月底竣工，由于农民的阻扰施工，工期被延长了，能否按时交工，目前还是未知数。
“我们也是受害者，因为停工，我们每天的损失有30多万元。”周小姐说，由于前期跟农民的谈判企业没有参与，也不知道政府与农民有什么协议，我们开工建设和预售的一切手续都具备，是合法的，农民们有什么问题应该去找政府。
四川法制报记者通过仔细查阅富康公司提供的资料发现，该项目中的16.3亩土地是2010年11月通过拍卖方式取得，土地总价是506.4万元，去年11月30日取得用地规划许可证，12月18日取得了建设工程规划许可证，19日取得建筑工程施工许可证，在今年5月9日，该地块分12个批次在金堂县国土局办理了土地使用证。
记者查询的一切资料均证明，富康公司取得的合法土地只有16.3亩，但该项目目前占地是38.6亩，而且是早在这一切证件取得之前的2009年9月，该项目已经动工修建了。
7月5日，针对该项目少批多占22.3亩土地和提前施工的情况，成都富康房地产公司一位姓秦的经理告诉记者，这一切都是政府同意了的。秦经理反问说，如果没有政府的允许和同意，作为一家规模不大的房地产公司，敢轻易去侵占这些土地吗？秦经理建议记者最好还是去问下福兴镇上的钟镇长，他是这个项目的负责人。
7月5日下午，记者来到金堂县国土局，土地监督执法科陈科长告诉记者，针对福兴镇旧城改造和回乡创业园土地违法情况，他们最近已经知悉，目前已经立案调查，具体处理情况，等有了结果再告诉记者。
事情至今已经9月有余,仍未见有关部门对此次事件的调查结果。
在这所谓的法制社会,而政府某些人员，为中饱私囊而不顾百姓，而法律呢，却仍然沉默不语.正是这样的官官相护，正是这样的沉默不语，而让更多的贪官有机可乘，甚至无视法律，让更多的百姓像福兴镇的村民一样，在大家都认为现代化的奔小康的中国社会中，却仍然过着无家可归的日子！！！
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