一、新法对土地征收的制度安排

新《土地管理法》对土地征收程序作了重大调整，将原来的“三步程序”即“告知、确认、听证”调整为“六步程序”即“调查、评估、公告、听证、登记、协议”，明确市县政府是土地征收的责任主体，将拟定补偿安置方案、签订补偿协议等前置到提出土地征收申请之前。

具体如下：

（一）调查：开展拟征收土地现状调查。

（二）评估：开展社会稳定风险评估。

（三）公告：将征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

（四）听证：多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

（五）登记：拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

（六）协议：县级以上地方人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

新《实施条例》又对土地征收程序作了进一步细化，对调查的具体内容、社会稳定风险评估、补偿安置方案异议听证程序等作了进一步明确，还明确省级政府制定征地补偿安置协议示范文本，市县政府对个别未达成补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定等内容。

新的土地征收程序具体可以细化如下：

（1）市县政府：发布土地征收预公告→

（2）市县政府：开展土地现状调查、开展社会稳定风险评估→

（3）市县政府：拟定补偿安置方案并公告→

（4）多数要求听证的，应当组织听证→

（5）市县政府：办理补偿登记→

（6）市县政府：签订补偿安置协议→

（7）市县政府：向有批准权的行政机关提出土地征收申请（并说明个别未达成补偿安置协议情况）→

（8）有批准权的行政机关：批准征地申请→

（9）市县政府：发布征收土地公告→

（10）市县政府：对个别未达成征地补偿安置协议的作出征地补偿安置决定→

（11）市县政府：责令交出土地，申请人民法院强制执行。

二、地方实践的特色做法

基于中央层面立法框架，地方就很多操作层面的细节通过立法等方式予以完善，各地陆续出台相关政策文件予以明确，呈现出很多特色做法。

（一）调查

新法要求土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。随着经济社会的不断发展，农村村民的住宅价值越来越高，新法将农村村民住宅从地上附着物中单列出来，旨在切实保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

但由于长期工作惯性，多数集体土地房屋拆迁工作不在自然资源主管部门的职责范畴，导致与新法要求不相适应。

为维护征收范围内房屋权利人的合法权益，上海制定了《征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号）、重庆制定了《集体土地征收补??