河北磁县：水城别苑偷梁换柱教学用地
发表于：2010-12-29 15:49
■上级部门为了发展教育事业批给学校的土地现如今竟然盖起商品房，原因何在？商品房的业主买了房、缴了款却被告知不能办理房产证，又是为何？
■商品房建设公然占用教育用地，有关政府职能部门竟然视而不见，一些职能部门领导在此安家，其中又有着什么隐情？
■媒体多次报道该楼盘存在诸多违法之处，但它依然在火热销售。公权背后，百姓心中政府形象何去何从？
深刻剖析这些问题，将使我们清楚看到河北磁县商品房占用教学用地的真实情况。
河北磁县：水城别苑偷梁换柱教学用地
“我们买了房子、交了房款却被告知目前不能办理房产证，售楼处的人说最快也要等到明年年底才能办理。我们很多业主都感觉上了开发商的当。”河北邯郸水城别苑一名李姓业主对记者说。
商品房偷梁换柱占用教学用地
记者从邯郸市区中华大街出发，驱车南行约10公里就到了河北省邯郸市磁县花官营乡。刚进入花官营乡，公路东侧一块基本农田保护牌便进入记者视线，仔细看来发现标志牌明确标注：东至北左良、郑庄，西至中华街，南至邯济铁路，北至邯郸县，以上范围均为基本农田保护区，面积为2880亩。而业主李女士反应的水城别苑所处的磁县花官营乡南左良村恰好就在此范围内。
基本农田保护区内竟然建起了商品房，普通的开发商不会如此大胆更不会有如此大的“能量”，那么“水城别苑”又有什么特别之处呢？业主已经入住，但却拿不到房产证，究竟是因为业主上当买了小产权房还是另有其他原因？一连串的问题驱使记者来到位于邯郸市光明路与渚河路交叉口南100路东——水城别苑售楼处，在这里记者找到了答案。
记者以买房者的身份对该楼盘的工作人员进行了暗访。
该楼盘一名姓康的售楼员全程接待了记者。该工作人员介绍目前该处楼盘所出售的所有房子（无论是现房还是期房）都不能办理房产证。已经售罄的一期和二期楼盘，房产证明年年底才能办下来，目前出售的四期楼盘，也是明年年底办房产证。售楼员的一番话证实了李女士的遭遇。
当记者要求售楼员出示商品房预售许可证时，售楼员干脆的回答：“我们没有预售证！”看到记者疑惑之时售楼员主动解释：“我们用地走的是土地置换的程序，是置换学校的建设用地。跟传统意义的商业用地不太一样。但是批地、占地的手续都有。”并随即向记者出示了一份批地公告。
售楼员一边出示公告一边向记者解释：“这公告上明确显示批复4公顷，也就是60亩地，批复时间为2010年3月。目前该楼盘全部现房区都建在两个学校的土地上，占用的是乡政府的学校，土地性质为纯国有土地。当记者问及为何教学用地可以建商品房时，这位售楼员说：“这块地走的是土地置换程序。原本此处有两个学校，一个占地25亩，另一个占地45亩。两所学校规模都达不到国家要求，也就是说在国家取缔范围之内，要想保住学校就只能重建新校区，但是目前当地乡政府没有资金，所以就与开发商商议，由开发商出资2400万建设一个新的学校，另外再缴纳960万元作为土地出让金，两个学校就可暂时转换为住宅。新学校土地已经圈好但是没有建设，开发商已交960万土地出让金，因此现房建设就占用了学校操场和教师宿舍楼的土地。”售楼员还解释说：“两个学校加在一起占地才只有70亩，只有超过100亩的社区才可以叫规模社区，为了建设规模社区我们在此处又扩建了60亩的民房。日后待学校建好、学生挪走，土地使用者就可以变更为开发商，那时就可以办理土地使用证及其他相关手续了，我们现在在等待置换。”
房产证遥遥无期缘起楼盘是“全无”工程
众所周知，购买房子只有拿到房产证业主才能通过法律手段维护自己的合法权利。但是对于何时能够拿到属于自己的房产证，众多业主都不知晓。
“现在开发商都是这样，边盖房子，边补办手续。办理房产证只能等待土地置换完毕，土地使用者从学校变更为开发商之后才能办。我们用地是国家划拨土地所以肯定能办下来各种手续，办房产证是没有问题的。”售楼员说。
为了使记者能够相信她所说，她还更加深入的介绍了该楼盘的内幕：“目前我们这个项目没有任何证件，包括规划，工程开工都是以学校名义立项。但是等新学校建好学生搬走之后我们就能办理一切手续。”
当记者再次表示质疑时，售楼员说：“我们的土地是合法的，只是在违规操作。”说完后觉得不妥随即改口：“属于违纪！”
在一份“房屋认购协议书”中，清楚注明购买之后24个月才能办理房产证明。记者问及为什么现在不能签购房合同时，售楼员回答：“目前只能签购房协议，因为没有预售证，不能签购房合同，没有国家统一的备案号。”
“邯郸市所有的楼盘都是这样操作的，能拿到预售证的连10%都不到。”售楼员说。
为了打消记者的顾虑，售楼员还积极向记者介绍：“08年第一期开始建设时，也就是刚开始挖沟时，邯山区国税局曾经团购此房，副局长和主任都在我们这里买房子了。”
售楼员介绍完毕记者才知道原来水城别苑竟然是一个没有任何手续的“全无”工程。
售楼处内悬挂的楼盘鸟瞰图
为了保障购房者的利益，我国1995年久颁布了《城市商品房预售管理办法》，该《办法》对商品房预售条件做出明确规定。
第五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使
用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
显然水城别苑的预售是违法行为，众多业主的利益在法律面前很难得到保护。
违法占地、违规建楼，主管部门视而不见
水城别苑似乎是当地政府职能部门的一个宠儿——违法用地，土地部门视而不见；违法建设，城建部门姑息纵容！为何一个违法项目一路绿灯，不禁让人猜测：究竟是谁在操作这个项目，这个项目又是在维护谁的利益呢？
基本农田保护区内建房已属违法，开发商又偷梁换柱占用教学用地，销售已经近两年的楼盘存在众多违规之处却没人出面制止，难道真的是有关政府职能部门不清楚吗，抑或是姑息纵容？
记者在百度搜索引擎中输入“水城别苑占地”，便发现曾经有多家媒体报道过该楼盘的违规情况，其内容涉及了占地、补偿等诸多问题，但是该楼盘却在舆论的监督下唱起了独角戏，大有一番他人言论与我无关之势。
相信磁县有关部门也曾经看过相关报道，但对水城别苑的违法行为依然纵容姑息，也煞有一番我行我素的风采。
“置换”一词撑起了一个楼盘的遮羞布，但置换的背后是怎样的一种交易我们却不得而知。一个楼盘建设已有两年时间，但从来没有取得国有土地使用证、工程规划许可证和施工许可证等任何手续，而就是这样一个“全无”工程却在磁县众多职能部门的眼皮子底下大张旗鼓的建设和销售，若不是得到了某些人的许可又怎会如此大胆？楼盘销售人员公然讲述自己公司是如何暗箱操作，对自己的错误归纳为违规但不违法，可见整个公司在法律意识方面存在着巨大的漏洞。
开发公司可以不懂法律、违规操作，但是作为具有监管职责的政府职能部门却不能糊涂，不能为了眼前的一点小利而牺牲了百姓的利益，更不应该揣着明白装糊涂。当百姓利益收到威胁时，人民政府却不能充当人民利益的保护者，相反却对违法行为视而不见，那么这里面是否涉及到官商勾结，是否涉及到贪腐问题，是否涉及到吏治腐败就成了值得我们思考的问题。
磁县人民政府在收到中国维权网就“水城别苑”占用教学用地建设商品房及非法销售情况的核实函后，责成磁县国土资源局对中国维权网进行回复。
在该回复中，磁县国土资源局并没有就稿件中所提及的“水城别苑”占用南左良学校教学用地的行为做任何解释。
回复中，不仅让人质疑：
1、土地的使用者是南左良中学，用途为学校，那么为什么现在实际土地使用者却是“水城别苑”的开发商，用途成为商品房了呢？
2、既然2008年就已经申请了对违法行为的强制执行，那么为什么违规建设至今还在进行，且这些非法的楼盘还在火热销售中？究竟有没有执行，执行的结果又是什么呢？从目前该楼盘建设及销售的有关情况，根本看不出任何强制执行的痕迹。
从回复中不难看出这些违法行为的存在有关政府职能部门是清楚的，只是没有出面制止而已。为什么明知自己管辖范围内存在着严重的违法行为却无人问津，是姑息纵容抑或是其他原因不方便说明呢？
（文/高印滨）
