一、农村土地转让权交易的会计处理

土地作为商品，被消费的时间往往很长。受自然条件和生物生长周期的限制，一般对土地的使用时间至少超过一年。因此，农民通过土地转让形式直接转让自已土地产权的使用权，不能像转让其他商品那样形成买卖关系，因为土地的产权不能转移（特别是土地具有的收益权不能发生实质性转移，否则土地承包经营权流转会不可避免地导致土地私有化）。在实际中，对土地转让权交易的会计处理根据经济业务性质可分为以下几种情况：

1．按照长期股权投资来确认、计量产权交易。

若将土地的转让权作为无形资产（转让权按照土地未来经济收益的折现值或土地转让权交易的市场价计量）按成本法来投资，则账务处理为：

借：长期股权投资

贷：无形资产——转让权

对于作为投资方的农业经济组织，其账务处理为：

借：固定资产——土地

贷：实收资本——××

对于从事土地规模经营的农业经济组织，它接受到的是作为固定资产的土地经济利用价值，而“实收资本——××”表明该经济组织的土地产权实质属于××投资者，同时按照实质重于形式原则，将土地作为该经济组织的资产来处理。

若将土地的转让权作为无形资产（转让权按照土地未来经济收益的折现值或土地转让权交易的市场价计量）按权益法来投资，则账务处理为：

借：长期股权投资——成本

贷：无形资产——转让权

农业经济组织的会计处理与成本法下一样。

2．按照经营租赁形式来确认、计量产权交易。

在实际中，农民大多厌恶土地经营风险，特别是土地的自然风险，他们在转让土地使用权时，常一次性或分几次获得其稳定的土地转让收入，其土地使用权在实际中充当抵押品。由于土地产权属于原转让农民，并且土地的寿命是无限的，交易只能是经营租赁形式。因此转让方的会计处理为：

借：银行存款（库存现金）

贷：无形资产——转让权

投资方的会计处理为：

借：固定资产——土地——××

贷：银行存款（库存现金）

其中，××代表土地产权属于原转让农民。如果不考虑资金的时间价值，则：

借：银行存款（库存现金）／其他应收款

贷：无形资产——转让权

借：银行存款（库存现金）

贷：其他应收款

投资方相应的会计处理为：

借：固定资产——土地——××

贷：银行存款（库存现金）／其他应付款

借：其他应付款

贷：银行存款（库存现金）

如果考虑资金的时间价值，则交易双方均将其作为财务费用处理。

如果某经济组织（譬如房地产公司）改变土地的生产性质，此时土地转让权交易金额只能作为生产商品房的商品成本。国家应该禁止这种断送土地永久性收益权的做法。因为在这种情况下土地很难恢复适宜种庄稼的土地性能，土地收益权发生实质性转移，可能导致土地私有化。对于不具有土地性能或土地性能很差的土地，可以进行上述土地转让权交易。

二、农村土地转让权交易收益的会计处理

下面分析农民凭借土地转让权以投资形式和经营租赁形式获得一定期间收益的会计处理。

1．按成本法核算农民土地转让权的投资期间收益。



农民以不享有该经济组织的经营决策权的土地转让权人股时，他们按自己的股份享有该经济组织一定期间获得的收益：

借：应收股利

贷：投资收益——转让权

当投资方分红时可作如下处理：

借：银行存款（库存现金）

贷：应收股利

如果投资方分的是产品，则按产品市场价格或合同、契约规定价格来确认、计量产品成本，视同购入其商品：

借：库存商品（生活用品）

贷：应收股利

如果视同购入商品用做自己消费，则以“生活用品”作为其会计科目；如果打算将来卖出，则使用“库存商品”科目。由于我国政府免去本应该凭借土地政治所有权征收的农业税，在年末（一个会计周期），农民常以投资收益作为其家庭净收入的一部分。农民土地转让权投资方的会计处理为：

在宣告发放红利时：

借：利润分配

贷：应付股利

当发放红利时：

借：应付股利

贷：银行存款（库存现金）

如果发放的是产品，同样按其产品的市场价格或合同、契约规定价格（若两者皆存在，按低价入账）作视同销售处理。

借：应付股利

贷：应收账款

同时：

借：应收账款

贷：主营业务收入（忽略农业税）

借：生产成本

贷：库存商品

2．按权益法核算农民土地转让权的投资期间收益。

农民以享有该经济组织的经营决策权的土地转让权入股时，他们按自己的股份享有该经济组织一定期间的损益。当经济组织盈利时：

借：长期股权投资——损益调整

贷：投资收益

当经济组织亏损时做相反会计处理。如果亏损额大于或等于初始确认的“长期股权投资——成本”的额度，以负数或零在会计备查账中登记并注明土地产权仍属于原始投资者，待获利时冲回该投资成本。当农民收到投资方分红时：

借：银行存款（库存现金）

贷：长期股权投资——损益调整

如果投资方分的是产品，则应按产品市场价格或合同、契约规定价格来确认、计量产品成本，视同购入商品。

借：库存商品（生活用品）

贷：长期股权投资——损益调整

而投资方的账务处理为：宣告发放红利以及发放红利时的账务处理与上文相同。